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複迴歸分析應用於都市更新之更新前土地估價研究

為了解決展碁 評價的問題，作者劉志鵬 這樣論述：

為解決都市更新權利變換長期以來，因為所有權人對於不動產價值評估問題存在質疑，導致許多都市更新案件無法有效推動，如何透過公正公平公開方式計算出合理之權利價值，推估出各所有權人及其他權利人間之合理權利價值比率，避免不必要之協商成本為本研究之重點。本研究以不動產實價登錄101年第四季至106年第二季大安區、松山區、中正區、中山區、信義區成交案例為統計樣本數，透過複迴歸分析推估出複迴歸方程式，並通過ANOVA分析及相關統計檢測，再以統計樣本外之國有財產署標售土地案例及權利變換核定案例計算平均絕對百分比誤差(MAPE)及命中率(hit-rate)，多能符合將MAPE訂為正負10%及20%誤差以內，命中

率(hit-rate)須達30%及70%以上之標準；另納入士林區、內湖區、南港區後推估之複迴歸方程式，百分比誤差(MAPE)未在20%範圍內，命中率亦未能達到70%以上之標準，研判土地價格具有地區性之差異，未來待各地區土地成交樣本數足夠，應以各地區做分量或階層迴歸分析，藉以協助不動產估價師合理評估地價。

都市更新權利變換估價問題與權益分配之探討

為了解決展碁 評價的問題，作者黃國榮 這樣論述：

近年政府積極推動都市更新政策，藉以改善都市中老舊地區的窳陋環境，以及復甦都市再生機能。都市更新方法有協議合建、權利變換與自地自建等方式，其中大多數申請案件選擇以權利變換方式作為都市更新實施方式，主要原因係實施權利變換可獲得容積獎勵及稅賦減免等優惠。特別是權利變換制度主要在處理參與權利人的負擔與分配，其中引進不動產估價師評價機制以維持該制度公平、合理與客觀。但隨著房地產市場景氣變動及都市更新個案之開發類型愈趨複雜，檢視實務上於都市更新權利變換間，各權利變換關係人常有對於評估價值認定上之爭議與衝突，特別在實施者與土地權利人間權益的分配問題，顯示現行制度對於權利變換估價的規範確有不足之處。本研究將

針對權利變換估價的爭議與權益分配問題分為兩部份來探討，其一為實施者與地主之間分配分析；其二為地主與地主之間分配分析。透過對權利變換實際案例的分析以釐清權益分配上的課題與缺失。研究結果顯示：(1)協議合建與權利變換對分配之差異、權利變換與事後清算機制之分析、更新後分配比合理性判斷、一般不動產估價與權利變換估價之差異以及更新前後估價方法影響權益分配等相關議題皆存在權利變換估價問題與權益分配之相互影響。(2)而透過模擬比較協議合建與權利變換後結果所示，以協議合建方式實施都市更新對土地所有權人較有利，而以權利變換方式實施都市更新則對實施者較有利。(3) 權利變換估價因需考慮參與更新權利人相對公平關係，

而一般不動產估價只需針對評估特定標的物之絕對值；而不管權利變換估價或一般不動產估價均預估未來，造成土地所有權人對估價結果認定產生差異，特別是一樓權利價值問題最大。基於本研究結果，本文提出相關建議為(1) 為避免實施者影響估價師的作業，建議權利變換委託估價制度應改由估價師公會、土地所有權人與實施者各自委託一家估價師進行權利變換估價，藉以消除領先估價與配合估價的情形。(2) 建立非營利專業組織(NPO)參與調整都市更新機制是有其必要性，透過建立協商之法定程序中，以及估價師角色進場，以提供合理諮商建議資料。(3) 建立房地產買賣成交案例之登錄及提供查詢制度供估價師合法收集採用。